不動産賃貸失敗のおはなし

※この記事は、旧ブログの記事を一部修正して移動したものです。

こんにちは。けんす です。


けんす の過去の投資失敗の事例について紹介します。

けんす　は現在、ソーシャルレンディング、株式、ETF、REIT、不動産賃貸、FX、ロボアドバイザー 等の投資を行っておりますが、できるだけ「分散投資」を心がけてます。


・ソーシャルレンディングなら、事業者の分散、案件の分散

・ETFなら、対象地域(国)の分散、対象商品(株や債権やREIT)の分散

・現物GOLD、純金積み立て、現物不動産


「分散投資」については以前から知ってはいましたが、ある出来事を経験した事により、更に「分散投資」の重要性を意識するようになりました。その出来事について紹介します。


けんす　は以前は区分マンション(マンションの1室)の賃貸を2件行っておりました。(現在は1件のみ)

2件合わせると毎月30万円程度の家賃収入がありましたが・・・ある大きな問題に巻き込まれてしまいました。

   2015年3月 東洋ゴム工業 免振材データ改ざん 認定取り消し

区分マンションは2件とも免振仕様でしたが、このうち1件がこの免振不正に該当していました。

免振ゴムの性能がやや不足しているとの事で、直ちに住めなくなるわけではありませんでしたが、以後どうなるのかは、はっきりしませんでした。
(おそらく免振ゴムを交換する事になるだろうが、いつ工事できるかは不透明な状況でした。)
※2018年8月現在、対象となった建築物の半数以上について免振ゴムの交換・改修が進んでいるようです

   賃貸はどうなる？

免振不正発覚当時、対象の区分マンションには入居者がいらっしゃいましたが、住めない状態ではなかったためか、しばらくは影響はありませんでした。(家賃減額などもありませんでした)
しかし、しばらくしてから転勤の為か退去する事になりました。

すぐに新しい賃借人を募りましたが、なかなか決まりません。
契約の際には、必ずこの免振不正の件を伝えなくてはなりません。かなり不利な状況に追い込まれました。
※賃貸契約がほぼ決まりそうなところまで話が進んでいた方も、最終的には契約不成立になりました。免振不正の影響かは不明です。

   不動産の処分へ・・・

賃貸物件は、空室のままだと管理費や修繕積立金などの分で毎月赤字になります。
「このままどうなるかわからない状況で、赤字を垂れ流すくらいなら・・・」


けんす はこの区分マンションを売却してみる事にしました。

売却に出してからはそれなりに反響があり、意外と早く売却できました。(弱みがあるので焦って安くしすぎたかもしれません・・・)
金銭的にはかなり損をしましたが、長く続く不安からは解放されました。
株やFXで損切(実損が出る決済)には慣れていますし、これで良かったんだ・・・と思うことにしました。

   失敗から学ぶ

「卵はひとつのカゴに盛るな」という格言があります。
カゴを落としたら全部割れてしまうではないですか・・・！
10個のカゴに分けていれば、1つのカゴを落としても、まだ卵の90%は残ります！
残った卵を育てればいつの日にか親鳥になり、また卵を産みますよ！

むかしの自分に言ってやりたい！　ですが、実際に経験しないとなかなか腑に落ちないのですよね・・・。
投資で致命傷を負ってはいけませんよね。かすり傷なら復活できます。

この免振不正を個人投資家が事前に見抜くことはできないと思います。

けんす の反省点は免振不正を見抜けなかった事ではなく、1つの投資案件に資産を集中しすぎた事だと考えます。

莫大な資産があり、区分マンションくらい安いもんだよ～何室も買えるよ！　という方には問題ないのでしょうが・・・。


サラリーマンに不動産投資をすすめる業者もありますが、個人的には、「銀行から多額のお金を借りて不動産投資する」のは怖いですね。
短期的にはうまくいくかもしれませんが、30年のローンって長いですよね・・・。まぁ、けんす はもう借りれませんが😅
不動産投資をする場合は、かなり余裕を持った計画の方が良いかと思います。


以上です、参考になれば。